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這個快速增長的房地產投資信托基金是我最喜歡的2020年零售投資之一

2020-01-07 10:36:06來源:

由于過去幾年圍繞實體店的所有破產和其他負面影響,有時人們很容易忘記數字化實際上并沒有被接管。相反,盡管電子商務仍是兩位數的增長行業,但根據美國人口普查局的數據,2019年數字零售額僅占美國零售總額的13%(不包括加油站)。讓我們記住,即使是亞馬遜,也已經開始將實體商店的格式視為可行的選擇。

盡管所有消極因素都與現實不完全吻合,但我看到了商業房地產投資信托(房地產投資信托)的價值,這是我目前最喜歡的零售投資方式之一。具體來說,我關注著STORE Capital(NYSE:STOR)及其3.8%的股息收益率。

投資長期的房地產關系

STORE(單租戶可運營房地產的首字母縮寫)擁有并投資有單租戶的凈租賃物業,主要用于零售行業的服務領域。截至2019年第三季度末,該公司投資組合中共有2,417處房地產-占領率達到99.7%的行業領先水平-租戶包括餐廳,家具店,幼兒教育中心,體育館和劇院。

作為凈租賃房地產投資信托基金,STORE的租戶通常負責支付物業稅,保險和維護費用,這有助于為STORE股東創造更穩定的收入來源。初始租賃協議通常是長期的(在第三季度末平均剩余租賃期限約為14年),并且內置了有關年租金增長率與美國通貨膨脹率相關的內置規定。STORE合作伙伴的好處是,他們可以獲得資本來建造物業,而使他們有現金投資于他們的運營。STORE于2014年底上市,迄今已為股東帶來可觀的回報。股價上漲了87%,在那段時間里,季度股息提高了40%-首次公開募股以來的總回報率為136%。

去年的增長一直在繼續,該公司去年投資了200多個物業,并通過調整后的運營資金(或FFO,相當于房地產收益)衡量了其盈利能力。

公制

截至2019年9月30日的九個月

截至2018年9月30日的九個月

更改

收入

4.92億美元

3.94億美元

25%

總支出

3.39億美元

2.64億美元

28%

調整后的運營資金

3.38億美元

2.75億美元

23%

調整后的每股運營資金

$ 1.48

$ 1.36

9%

新物業凈投資

7.43億美元

10.1億美元

(26%)

數據來源:STORE CAPITAL。

為什么現在要存儲資本?

重要的是要記住,作為REIT通過股息將大部分利潤分配給投資者,STORE必須發行債券和新股(2019年每股FFO增長低于FFO的原因)或出售現有物業(與2018年相比,今年的凈投資額有所下降,因為為了擴大規模,已經出售了一些物業以收購利潤更高的物業)。管理層在這種平衡方面做得很好。實際上,隨著房地產價值的增加和新收購交易增加了投資組合的總價值,債務轉權益實際上已經下降了五年。結果,股本權益比為0.38,是零售房地產投資信托基金中最低的比率之一。

2020年的凈收購額預計將達到12億美元,比當前房地產投資組合的價值增長約14%。這應該等同于明年的收入和FFO大幅增長。第三季度的新租賃平均也為17年。這也增加了房地產投資信托基金未來現金流量的穩定性,并進一步增加了股息。

最重要的是,STORE的股價在過去幾個月中下跌了10%,在該公司通過出售高級債券籌集了5.08億美元以促進進一步擴張之后,最后一次達到頂峰。因此,沒有任何真正的折扣。簡而言之,這樣的回調是增加獲勝位置的好時機。我喜歡STORE的策略,對于這一零售投資來說,未來一年及以后的前景看起來特別好。

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